深圳二手住宅成交量连续3月下跌，指导价松绑也无济于事

问君能有几多愁，恰似买了一套烂尾楼！最近两年时间对买房的朋友来说，心情估计是比较复杂的。对于那些买期房的朋友，可能因为开发商资金断裂导致楼盘开发停滞，所以房子迟迟没法交付，但却要一直不断的偿还银行的月供。而对于那些已经拿到房子的朋友来说，大家也是提心吊胆，因为最近两年时间，很多地方的房价都出现了不同程度的下降，有个别地方个别楼盘房价跌幅甚至达到30%以上，相当于买了几年的房子，非但没有增值反而缩水了，有可能两年时间一个首付就没了。比如这两年时间，广东惠州市大亚湾很多房价都出现了明显的跌幅，有个别楼盘跌幅甚至达到50%以上，有一些投资者本来冲着投资升值去的，如今房价没有上涨反而下跌，很多投资客都哀鸿遍野。当然除了惠州楼市表现惨淡之外，临近的深圳楼市表现同样不容乐观。最近两年时间，深圳有不少楼盘房价都出现了不同程度的下跌，在楼房价持续处于低位甚至下跌的背景之下，深圳的二手房成交量也不断创新低。2023年1月份的时候，深圳二手房单月成交量更是只有1391套，创最近十几年的历史新低。另外整个2022年，深圳的二手房成交量基本上也是在2000套左右徘徊，跟前几年相比已经有了明显的下降。而深圳的二手房成交量之所以比较低迷，这里面既跟整体楼市的大环境有关，也跟深圳的二手房指导价有关，在2021年，深圳出台了楼市重磅炸弹，也就是二手房指导价，在这个政策出来之后，二手房市场戛然而止，二手房成交量也迅速下跌。不过在今年4月份的时候，有市场传出深圳已经悄悄取消二手房指导价，虽然没有官方指导文件，但银行在发放贷款的时候已经不再参考指导价，而是根据网签价格和备案价格来评定。这个消息让深圳的房产中介一夜未眠，他们似乎看到了希望，似乎看到了二手房又重新返回蓬勃发展的时候。所以很多中介也是摩拳擦掌，纷纷连夜给客户打电话，他们期待二手房成交量能够迎来飙升，从而弥补过去几年的收入缺口。但从最近几个月的实际表现来看，深圳的二手房成交量并没有如房产中介所预期的那样迎来井喷，反而持续下跌。2023年已经过去了半年时间，过去6个月时间，深圳二手房成交量分别为1391套，2509套，3949套，3192套，2782套，2407套。其中6月份的成交套数是年内第二低，而且深圳的二手住宅已经连续三个月成交量持续下降。这个市场表现超乎很多人的预料，原来二手房指导价松绑后并没有能够带动二手房的起飞。那为什么最近几个月时间深圳的二手房成交量持续低迷呢？这里面原因比较复杂。一方面是在当前整体经济形势并不太乐观的情况下，很多人的经营、工作等各方面都受到了一定的影响，在收入不确定的背景下，很多人也不敢盲目进入楼市。另一个是在整体楼市表现都不太好的背景下，很多人都处于观望的状态，即便有钱也不愿意轻易进入楼市，宁愿放在银行里面拿着微薄的利息。再一个是深圳大量新房以及保障房的入市。这几年时间为了遏制房价过快上涨，深圳推出了很多限价房源以及保障房、人才房，而且这些房子最近几年迎来集中上市时期。在2018年左右，深圳新房跟二手房的成交量比例大概是2:8左右，但目前深圳新房的单月成交量已经超过二手房。比如过去的6月份，深圳的二手房成交量只有2407套，但新房成交量却达到3049套，新房跟二手房的成交比例为44：66。最关键的是，目前深圳新房的库存量一直在不断上升。6月底深圳新房住宅库存40854套，比5月份的37312套多出了3542套。在新增的这些住宅当中，有很多都是保障房以及人才房，而且相比商品房来说，人才房、保障房的配套各方面也越来越完善，但价格却远低于商品房，对于刚需人群具有很大的吸引力。所以最近两年之间，深圳很多潜在的刚需人群都纷纷进入到一些保障房，人才房以及限价房当中，这也导致正常的商品房成交量处于低迷，尤其是二手房的成交量受到了很大的影响。深圳楼市的这种表现，事实证明了一个问题，那就是想要解决房价的问题，归根到底还是要增加房源，尤其是增加保障房、人才房等限价房的供应，只有房子多了才能真正防止房价的过快上涨。这也说明深圳在落实房子是用来住的而不是用来炒的政策方面确实取得了很明显的成效，只有把房子控制下来了，让居者有其屋，这样才能吸引和留住更多的人才，这才是保持一个城远竞争力的关键所在。