大家好，精选小编来为大家解答以上的问题。温州炒房团是怎么炒房的，炒房团是怎么炒房的很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧！
1、 在房地产整体信贷政策从紧的背景下，我国房地产行业的开发商实际上长期处于开发资金严重不足的局面，往往不得不寻求民间信贷，忍受银行信贷与民间信贷的高额利差。以下是聚友体验网边肖收集整理的炒房团是怎么炒房的。欢迎阅读！
2、 炒房团是怎么赚钱的？几乎所有人都认为炒房团的利润来源于房价的上涨，但这种假设本身就直接低估了房地产商的智商，也就是说开发商有“贱卖”。炒房团真正的利息来源是房地产商的银行贷款利率和民间利率之间的利差。这是一个明确的高回报率。
3、 炒房团到底有多厉害？炒房团的操作流程是怎样的？他们如何参与房地产市场的利益分配？他们的组织形式和业务运作是怎样的？
4、 对于外人来说，这的确是个谜。本文中，房地产行业著名律师张捷先生所阐述的操作逻辑，已经超出了我们对炒房团操作模式的简单理解。无论本文提到的现象有多普遍，都应该采取措施从源头上杜绝这种投机操作模式，释放炒房团获得的暴利，真正为高房价的降低创造空间。
5、 房地产投机者的利润来源
6、 即使在大牛市中，如果你认为炒房团每次都能准确判断各个区域、各个楼盘的价格涨跌，那就太高估炒房团的智商了。在这样的游戏中获取暴利并不容易，风险巨大。更有甚者，计入税收因素后，这个博弈可能演变成零和博弈或者负和博弈，相当于赌博。这绝对不是大型炒房团赚钱的常态。炒房团真正的利息来源是房地产商的银行贷款利率和民间利率之间的利差。这是一个明确的高回报率。银行的信贷利率是每年7%左右，加上各种手续费不超过10%。而民间信贷中的利率一般是月息2%-5%，还得按复利计算。综合到年利率，最高可以超过100%。
7、 在房地产整体信贷政策从紧的背景下，我国房地产行业的开发商实际上长期处于开发资金严重不足的局面，往往不得不寻求民间信贷，忍受银行信贷与民间信贷的高额利差。
8、 在这种背景下，开发商希望卖掉房子，尽快回笼资金。因为就算以后房价能翻倍，差价也是高利贷。高利贷的高额利息甚至不能税前扣除。可以说，正是开发商的高融资成本，导致了期房与现房的差异，以及同一项目一期与二期、三期的巨大差异。这种差价的本质不仅仅是房价的上涨，更是资金成本的反映。
9、 对于开发商来说，炒房团实际上扮演的是资金来源的角色，炒房团获得的确定收益就是利差。
10、 开发商需要炒房团。
11、 过去向银行申请假按揭贷款是房地产开发商解决历年资金压力的惯用手法，但风险巨大，监管也越来越严。尤其是限购二套房的贷款政策出台后，想找到愿意假房贷的人越来越难了。
12、 但开发商的资金需求依然存在，在宏观紧缩的背景下变得更加迫切，这就给炒房者留下了空间。
13、 其实炒房团也在套取银行资金，只是开发商对此没有法律责任，都由炒房团承担。而且炒房团的每一个成员都是独自面对银行和律师的审查，走正规渠道，不行贿银行和律师。形式上符合法律政策，银行工作人员哈
14、 首先，降价出售一些房屋会使市场难以接受进一步的价格上涨。虽然政府要求开发商不得捂盘或捂盘惜售，但开发商只想低价出售部分房屋以获得所需资金，而其他房屋则不得不高价出售。所以开发商绝对不会接受因为定价低导致房子被抢空的结果。更有甚者，一些地方政府制定了规定，开发商不得中途涨价。
15、 其次，其实最主要的原因是，即使公开低价出售房屋，开发商也无法快速收到卖方的资金。
16、 所以开发商绝对不敢低价开盘。所以开发商想和炒房团合作，定一个更高的开盘价——，但马上就大幅度打折卖给炒房团，只卖开发商想卖的量。其他高价房会慢慢卖。
17、 这种合作的直接结果是高开盘价和高交易量，这将直接影响市场心态，给开发商和炒房者带来更大的利益。
18、 炒房团撤的意思是：退房。
19、 炒房最终成功的关键是房子要卖出去，顺利退出才是真正的成功。
20、 炒房的成本似乎很高，尤其是不到两年的房子。而且炒房团数量庞大，而且是异地炒房团。有关的房子也很难管理，卖起来会很困难。那么炒房团如何退出呢？
21、 这个要靠开发者协助——结账。
22、 一般来说，炒房团会和开发商签订退房协议。他们可以随时退房，开发商可以随时转卖他们的房子。这种方式最大的好处就是大大避税，因为退房的时候不用交任何税。因为是开盘低折扣买的，退房就意味着炒房者可以直接锁定利润。
23、 这种退房操作一般是在期房交房和开发商退楼之前。所以其实炒房团一般持有房子的时间都是这么长，往往不会超过一年半，收益一般是房价的30%。
24、 真正的房屋销售都是由开发商的销售团队或者专业的房屋销售公司来解决的。这时，炒房团拥有的房子和开发商留下的房子会一起出售，进行混合销售。这样，真正的购房者根本不知道自己买的是炒房团的房子还是开发商的房子。如果他们选了一个炒房团的房子，炒房团就把这一套撤了，在购房者眼里，直接购买开发商的房子。
25、 炒房团的运作流程怎样?
26、 炒房团找目标开发商炒房一般是不从售楼处下手的。去找销售经理、总监也不成，甚至总经理也不成，而是直接找到老板。这是因为知道的人越少越好，否则很多关系户都会找上门，按炒房团的价格要房子。
27、 对于不熟悉的开发商老板，炒房团会从售楼处职员开始找，但是背后的运作机制是绝对不和职员讲的，一定要见到老板才会说。
28、 对职员的说法就是以要大量团购为由要求见到老板洽谈。炒房团一般是找专门的房虫，他们的职业是倒卖项目赚取佣金，是一群资金掮客。在炒房的利益之下，很多房虫后来还成为了专业的炒房团中介。
29、 最初，炒房团操盘手往往要说服开发商合作，但尝到甜头以后，开发商就会主动寻求合作，并且开发商的老板之间也会互相介绍。其表象就是某个炒房群体会专门跟在某个开发商的身后买房子，开发商到哪里就买到哪里，炒到哪里。
30、 在炒房的利润分配上，如果是炒房团出资，操盘手团队至少分三成利润;如果是私募带资并操盘，炒房团的“演员”们可以分三成利润。为了能保证得到利润分成，操盘手团队会以建筑公司的建筑安装费用作为转钱通道，参与的建筑安装公司也可以有经手金额1%~3%的管理费。
31、 参与建筑安装实现避税
32、 开发商与炒房团的合作还有一个更高的等级，就是在建筑安装(下称“建安”)成本领域，帮助房地产开发商规避高额税收。中国房地产行业的.相关税收是非常高的，土地增值税是增值部分的30%—60%，所得税是25%。要是走正规手续，怎么算税收也在50%以上。因此对于房地产开发商而言，避税成了问题的关键。
33、 建筑公司的意义即在于此，因为在房屋开发过程中，只有建安成本可以在增值税中扣除，其他的销售费用、管理费用、财务费用等不能在土地增值税的税前扣除，只能在所得税的税前扣除。另外，建安的营业税也是非常低的，只有3%，加上附加费用也就是3.3%，比普通5.5%的营业税比例要低不少。建筑承包最后的收益所得税一般是核定的定税，比例也很低。
34、 操作链条是这样的。炒房团的操盘手会与开发商签署一个工程承包合同，开发商以建安费用把垫付的首付收回来，在开发施工中转包一手。通过这样的操作，开发商可以直接享受税收上的好处，因为土地增值税税率是从30%至60%累进的，在建安成本大增以后，原来按照百分之五六十征税的增值税部分就变成按照百分之三四十进行征税了。
35、 经过这一腾挪，从建安公司得到的钱是把开发商的企业账户和支票按照承包费用的合法途径变成了个人账户的现金。对于类似炒房这样动辄超过百万的现金流动，央行反对洗钱部门也是筛查监管的，而经过上述操作，不但解决了这一问题，而且使得政府在各种统计之中看不到。而给建安公司1%~3%的管理费，就等于是一个支票提现费用。
36、 未来十年无人敢炒房
37、 在海南三亚，曾经被炒到6万元一平方米的海边公寓，现在2万元也无人问津。温州、义乌、长沙、南京、成都、合肥，鄂尔多斯的康巴什、天津的滨海新区、南昌的红谷滩，曾经炙手可热，现在冷僻朝阳。更有全国许多县城，把农民赶上楼，强行拆迁，毁坏耕田，破坏山林，一股脑地来开发房地产，现在工地已经停工。
38、 无论是何种资产，只要是资产，价格都是有周期性的，从来没有一种资产价格可以一直往天上涨。越是长得快的资产，跌起来也是惊人的。这是市场的规律。
39、 在全球各国，只要是靠房地产拉动经济增长的经济体，无一例外，全部遭遇泡沫破灭。中国也一样。这一轮泡沫其实正在破灭，因为没有选择。大家都没有退路，政府不敢取消限购，取消对房地产的信贷管制。开发商降价没人会出手，除非一次降到与当地居民收入相均衡的状态，才可能放大成交。
40、 未来中国各大城市房价将进入普跌状态。至少将下跌三年。三年后，房价将会走稳，随后两年温和上涨，但是，此时，中国房产税开始开征，随后，人口结构发生作用，无人会去买房子，像现在的欧美一样。经此泡沫破灭，中国未来十年之内无人会去炒卖住宅，因为无利可图。
41、 身家超600万者多炒房
42、 据经济之声报道，胡润研究院《2012中国高净值人群消费需求白皮书》显示，中国个人资产在600万元以上的高净值人群，达到270万人。高净值人群中北京最多，行业分布以企业主、炒房者、职业股民和金领为主。
43、 报告说，“从2009年到2011年，高净值人群有超过50%的资产以现金和存款的形式配置，房地产与股票型基金的配置比例也相对较高，而以信托、私募股权基金、阳光私募、保险、债券等其他类别的配置比例不到30%。”分析认为，将大量的资产配置于现金存款、房产及股票基金中，这在过去通胀处于高位，股市楼市皆下滑的国内市场是极为不利的。
44、 双重拷问炒房团被套
45、 曾几何时，“温州炒房团”影响巨大，所到之处，楼市热销、房价飞升、人气鼎沸，成为最受各地开发商欢迎的炒家。也是当地购房族最大的梦魇。笔者认为，温州炒房团的被套，至少能带来两个层面的反思。
46、 首先，产业空心化造成的恶果不容忽视，这也是造成温州民间资金外流炒房的主因。根据2010年的中国人民银行温州支行的一项调查显示，60%的被调查企业认为，自己10%-30%的资金用于购买非厂房的不动产，原因是现在“实业不太好做”。特别是2008年以来爆发的国际金融危机导致了出口减缓，工厂开工不足。只有30%的温州民间资金回归实体经济，65%则流向了楼市和股市。靠高杠杆、高利贷融资的炒房固然能够短期暴利，但如果对市场反应稍许迟缓，或者政策不确定因素带来的调控，都有可能使炒房者陷入巨大风险，当前的炒房团八成被套就反映了这个趋势。
47、 其次，国内资本市场投资品种的不足也使大量民资沉淀于楼市，加重了温州游资向楼市倾斜。资本追求高的回报率是一种本能，但国内除了A股市场，几乎很少有风险适中、回报率高、变现性快的投资品种。加之股市近年来持续低迷，回报率偏低，原先恋战股市的资金纷纷转向楼市，由于我国处于加速城市化的进程中，住房的刚性需求不断攀升，由此带来楼市的兴旺，此种预期也加快了温州游资炒房的步伐。如果不是楼市调控带来的政策性转向，温州游资炒房可能还会继续下去。
本文到此结束，希望对大家有所帮助。