7月24日，备受市场关注的哲库科技退租事件又有最新进展。
根据华安张江产业园REIT发布的公告，7月21日，张润置业已与哲库科技签订了《关于租赁关系提前终止的协议》，确认双方将继续履行租赁期限至2023年7月31日的原租赁合同，提前终止并不再履行租赁期自2023年8月1日至2024年7月31日的续租协议。由于哲库科技提前终止已签订的续租协议，张润置业将没收履约保证金作为违约金。
二级市场上，截至7月24日收盘，华安张江产业园REIT报收3.254元，今日跌幅达1.03%。
已签署协议，提前终止续租
7月24日上午，华安基金发布《关于华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金哲库科技提前退租事项的公告》。
根据公告，此前上海张润置业与哲库科技签署租赁合同5份，租赁期限至2023年7月31日，实际租赁面积共计19314.31平方米。哲库科技于2023年4月7日与张润置业就上述面积签订了续租协议，租赁期限为2023年8月1日至2024年7月31日。
7月21日，张润置业与哲库科技签订了《关于租赁关系提前终止的协议》，确认双方将继续履行租赁期限至2023年7月31日的原租赁合同，提前终止并不再履行租赁期自2023年8月1日至2024年7月31日的续租协议。由于哲库科技提前终止已签订的续租协议，张润置业将没收履约保证金作为违约金。
根据公告，此前华安张江产业园REIT通过扩募方式获得资金，自2023年6月7日起购入并持有了上海张润置业有限公司。
另据华安基金于今年5月披露的公告，因哲库科技提前退租，张润置业按照合同约定可扣留的租赁保证金（约1096万元），作为提前退租收入归本基金财产所有；因提前退租导致的原租赁合同的租金损失差额(如有)由原始权益人承担。彼时张润置业还透露张润大厦已收到4家客户书面租赁意向书，明确租赁意向面积合计为15108.12平方米，占哲库科技退租面积的78.22%。
在最新公告中，华安基金表示，针对张润大厦空置的面积，外部管理机构积极开展招商工作，目前在商务洽谈中的储备客户7家，涉及租赁面积合计15600平方米，涉及软件开发、集成电路、金融科技及其他行业。意向及储备租赁需求转化为实际租户需要一定时间，公司将持续敦促和协同外部管理机构协调内外部资源，促使相关租赁成交尽快落地。
此外，在7月24日下午召开的华安张江产业园REIT 2023二季度业绩说明会上，华安基金方面表示，尽管二季度受到哲库突发事件影响，但长期来看，这次租赁的变化和调整，也为项目优化租户结构、降低租户集中度风险提供了机会，有利于整个项目长期、稳定的发展。未来公司会通过控制租户的面积占比、丰富租户面积结构和产业结构等合理的风控措施，避免较短时间周期内租户集中到期或者集中退租面积情况的发生，致力于维持基础设施项目经营表现的稳定。
增持计划已获批复
二季度净亏损1091万元
作为首批上市的公募REITs产品，华安张江产业园REIT在二季度成功完成了扩募，扩募份额于6月16日正式上市。
今年5月下旬，华安基金曾发布《关于华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金扩募并拟新购入资产的原始权益人及其控股关联方增持基金份额计划的公告》，累计增持金额合计不超过2亿元。7月5日，华安基金表示已收到原始权益人通知，上海张江高科技园区开发股份有限公司、上海张江（集团）有限公司关于二级市场增持华安张江产业园REIT的计划已获得上海市浦东新区国有资产监督管理委员会的批复。
根据华安张江产业园REIT披露的二季报数据，期内该基金实现收入2253.43万元，环比增长40.49%，净亏损1090.61万元，经营活动产生的现金流量净额为660.89万元。
此前一季报显示，该基金一季度净亏损了1177万元。不过尽管净利润为负，华安基金方面在二季度业绩说明会上表示，不会影响基金的收益分配。
收益分配方面，二季报显示，报告期内报告期内该基金实现可供分配金额1735万元，环比提升17.8%，主要得益于扩募资产注入；年内累计可供分配金额为3208.55万元，单位可供分配金额为0.0334元；本期实际分配金额4500万元，单位实际分配金额为0.09元。
报告期内，该基金持有张江光大园和张润大厦两个基础设施项目。截至2023年6月末，整体出租率为82.31%。租赁业态分布主要为先进制造业31.34%、集成电路21.11%、TMT（含在线新经济）18.39%、金融科技9.45%、产业服务配套1.93%、医疗及生命科学0.09%，其余部分为空置待租，应收回款率为98.67%。
其中，张江光大园项目6月末的签约率为79.01%（7月1日新签约面积已全部交付起租），出租率为70.57%，平均合同租金为5.61元/平/天。张润大厦项目6月末的出租率为94.05%，平均合同租金为5.89元/平/天。
值得注意的是，由于“哲库科技”的租约于2023年6月末租约有效，因此二季报中前述相关出租率的计算均将其计入。
该二季报显示，报告期内，商业活动仍处于恢复阶段，租赁进程相比一季度有所加快，租赁工作成果相比前一季度也有一定提升，外部管理机构将持续加大招商条件的弹性和市场推广力度，积极推动租赁工作开展，提升签约率和出租率水平。
基础设施项目公司上海中京电子标签集成技术有限公司、上海张润置业有限公司具体营业收入方面，期内项目公司经营性租金收入1949.85万元，占该项目总收入的88.02%；物业管理费收入166.77万元，占比7.53%；停车费收入39.45万元，占比1.78%；其他收入59.16万元，占比2.67%。
对于基础设施项目所在行业的展望，华安张江产业园REIT二季报显示，2023年二季度，在信贷支持和经济自身修复的背景下，企业复工复产进程加速，工业生产持续回暖，投资延续较快增速，呈现复苏态势。产业园区整体运营表现与经济和商业的活力紧密相关，在未来一段时间内，主要关注未来经济复苏动能释放传导到相关产业复苏的效果及宏观政策的调整和支持力度。
具体来看，产业分布方面，张江板块主要承载包括5G和集成电路、在线新经济、生物医药、航空航天和金融（后端办公室）等行业的租户。在未来，预计医疗及生命科学和集成电路等领域相关类型租户将会呈现较强租赁需求。区域市场供需及运营表现方面，张江区域内部分存量产业园区自去年以来由于市场环境等因素出现了一定程度退租及缩租现象，二季度末空置率累计上行1.5个百分点。今年前两季度，周边园区的整体租赁成交情况依旧不活跃，市场呈现租方市场表征。项目未来运营将面临一定挑战。投资市场和大宗成交方面，随着政策面的发力带动“新经济”领域的持续发展，行业需求推动和产业集群的渐成规模，作为产业载体的园区项目、租赁公寓等物业类型的投资吸引力将保持较高水平。